Urteil des OLG Koblenz, Makler

Kommentar zu Gerichtsurteilen von Dr. Ing. Ferdinand Huber ,
beeidigter Sachverständiger für das Fachgebiet Bau und Ausstattung
barrierefreier und rollstuhlgerechter Gebäude
Erding/München, Mai 2004

Makler müssen die Wahrheit sagen

Immobilienmakler sind verpflichtet die Wahrheit zu sagen. Dies betrifft auch die Beantwortung, ob der Verkäufer zu einem Preisnachlaß bereit ist, oder ob es noch andere ernsthafte Kaufinteressenten gibt.

Das OLG Koblenz erkannte einem Makler seinen Anspruch auf Provision ab, da er einem Interessenten gegenüber den Anschein erweckte, der Verkäufer sein nicht mehr bereit im Kaufpreis nachzugeben und es seien noch andere Interessenten vorhanden.

Im November 1998 bot der Makler ein Haus per Inserat an. Die späteren Käufer besichtigten das Haus und hatten Kaufinteresse. Der vom Makler genannte Preis überstieg jedoch ihre Vorstellungen. Da der Makler bekundete, der Verkäufer sei nicht zu einem Preisnachlass bereit und außerdem das Vorhandensein weiterer Kaufinteressenten signalisierte, sahen die Kunden sich nach einem anderen Objekt um. Auf Umwegen gelangte sie über einen anderen Makler wieder an das zur Debatte stehende Haus. Hier stellte sich heraus, dass der Verkäufer sehr wohl zu einem Preisnachlass bereit gewesen war, und sie außerdem die einzigen Interessenten gewesen waren. Über den anderen Makler wurde man sich einig und das Haus wurde erworben.

Nun klagte der erste Makler seine Maklerprovision ein. In erster Instanz gab das LG Koblenz dem Makler recht. Die Käufer gingen daraufhin in Berufung. Das OLG Koblenz teilte in zweiter Instanz nicht die Auffassung des Landgerichts.

Zwar sei grundsätzlich ein Maklervetrag zustande gekommen, da dieser keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedarf. Und daher sei die Tätigkeit des Maklers auch zu vergüten, auch wenn der Kauf letztendlich anderweitig z.B. durch einen anderen Makler zustande kommt. Erst wenn durch den zweiten Makler eine Preisabweichung im Bereich von 20% und mehr erzielt werden kann oder der Kauf Jahre später erfolgt, oder der Verkäufer zwischenzeitlich die Verkaufsabsicht aufgegeben hatte. Ausnahmen von dieser Regelung sind nur begründet, wenn z.B. der Makler vorsätzlich oder grob leichtfertig falsche Angaben macht.

Die Provision, auf die der Makler also zwar dem Grundsatz nach Anspruch hat, ist nach § 654 BGB verwirkt, da der Makler die Kaufinteressenten falsch über die Verbindlichkeit der von ihm genannten Preisforderung des Verkäufers informiert hat und sie darüber im Unklaren ließ, dass sie die einzigen ernsthaften Kaufinteressenten waren. Unter diesen Umständen ist es laut OLG Koblenz unvertretbar, wenn der Makler seinen Anspruch behielte.

Dr. Ing. Ferdinand Huber
beeidigter Regierungssachverständiger

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